财富娱乐游戏官网:多城低价卖地吸金

2012-09-06 01:29:58
来源: 时代周报

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本报记者 王珏磊 发自温州、上海

在延续数月的冷清过后,财富娱乐游戏官网:土地市场突然秀出一波火爆行情。8月以来,多城市开始大批量出让土地,温州一次性推出几年推地量的总和,武汉单日土地成交额创三年来最高纪录,杭州创出了今年单日土地量最大的一次出让,北京、上海等城市也均有动作。

一日吸金数十上百亿的土地拍卖,无疑打造土地市场火爆景观,引发政府财政吃紧、土地财政卷土重来的种种议论。不过,几个推地城市的官员在接受时代周报采访时,均否认此举与地方财政“吃紧”有关。

分析人士指出,在经济下滑的背景下,企业订单减少,再加上房地产市场的持续调控使得土地交易量急速下降,多个城市难以达成财政收入指标。对高度依赖出让土地以维系发展的城市来说,加速推出土地求售,显然是缓解财政困难最迅捷的途径。

土地大甩卖

温州近日再一次成为新闻焦点。这个富裕的浙江城市一次性大手笔推出52宗土地,共计3220亩,是过去几年推出净地的总和,供应力度前所未有。此次土地推介“走向全国”,除温州本地地产商外,包括大连万达、万科、世贸、绿城等200多家全国知名房产投资商应邀出席。

在52宗地块中,商业服务用地(下称“商服”)比重最大,共29宗1831亩,占比超过此次推介土地总面积的50%。另外,还有住宅用地11宗866亩,商住用地9宗472亩,通讯设施用地、加油站用地和医疗设施用地各1宗。

在8月25日的推介会上,温州市领导亲自上阵“吆喝”卖地。温州市长陈金彪在推地会上称,现在温州正处在全面转型的关键时期和大投入、大建设、大发展阶段,温州房地产市场经过这一轮的盘整已回归理性,当前,无论对买方还是卖方而言,都是最佳时期。

“温州的土地资源一直比较稀缺,以前推出的都是小幅地块,几十亩算是很大了,这次能拿出那么多地,不要说外人,连我们自己也感到惊讶,这样大规模的推地在温州是改革开放以来第一次,并且市领导还上阵吆喝,也是从来没有过的。”温州中小企业促进会会长周德文告诉时代周报。

寸土寸金的温州如何能大规模推出土地,据温州市长陈金彪透露,有能力加大土地供应并非囤积土地多,而是温州土地利用率不高造成的。今年温州加大拆违力度,淘汰了高耗能低产出的产业,腾出空间吸引投资。今年,光是历年“转而未供”、“供而未用”土地就清理出近6万亩,年内还要决战一百天,完成5.65万亩的耕地垦造任务。有了这些可用土地和耕地占补平衡指标作为保障,才有了此次史上最大力度的推地。

在周德文看来,在温州经济持续低迷、财政收入也在下滑的情况下,推地是解决政府财政资金来源的一个途径。

数据显示,温州1-4月财政收入分别完成67.7亿元、50.7亿元、29.0亿元、37.3亿元。1月同比增长3.7%、2月收窄至0.5%、进入三四月直接负增长,5月同样为负增长。有消息传出,温州不少单位囊中羞涩,工资勉强发出,但奖金要持续拖欠。

而上半年受地产调控影响,温州土地成交额21.18亿元,同比大幅下降84%,仅完成年度计划数的14.7%,温州市区甚至出现从去年年底以来连续多月住宅用地“零成交”。

不过,温州市国土资源局有关人士却对媒体表示,集中推地无关财政,而是一方面为贯彻上级政府增加土地有效供应的要求,另一方面则是为了解决信息不对称的问题,“我们想让大家知道,温州有这么些土地可以推向市场,如果有市场需求,我们再进行价格评估,进而走招拍挂的程序。”

之所以选择此时推地,周德文认为,这与温州房地产市场出现回暖迹象有关,引起一些有实力的房产商开始重新关注土地市场。

据媒体报道,浙江中梁置业有限公司等10家公司当即签订了地块预申请意向协议书。

地产商拿地仍谨慎

经历过地产高度繁荣的温州,确实仍有未经开发的土地,即便在市中心的黄金地段,也有零星空地散布其间。

时代周报记者实地走访了位于温州中心城区鹿城区的两幅地块,位于瓯江畔的温州最高档楼盘曼哈顿之侧,有一处杂草丛生的空地闲置,与之相连的地块中,尚有几幢杂乱的旧民居点缀其中,与周边的豪华公寓颇为不谐调。据记者推测,此处应为已签订预申请意向协议的江滨路鹿城段18、19号地块。官方描述中称:此地块位于温州高端江景住宅小区集中板块,周边有欧洲城商圈、鹿城广场城市综合体等高端商业项目。

沿瓯江畔东行,接近沿江路处,应为同样签订预申请意向协议的滨江商务区16-01地块,这块商服用地出让面积119亩。据记者所见,在一些政府机构及高档小区之间,散布着数块荒地,有一块地甚至被人辟为菜地,有农人在其间耕作。

与政府高涨的推地热情不相适应的是,地产商拿地态度却显冷淡。被报道已签订地块预申请意向协议书的浙江中梁置业有限公司法人代表杨剑对时代周报表示:“中梁置业没有拿地。”

记者询问中梁置业有无拿地意向,杨剑称:“意向多了,我在北京也有意向,现在没讨论这事,我也不知道土地市场会怎样。”

在周德文看来,温州较为小型的房产商,对拿地态度更显谨慎,这使得温州推出的大量土地能否卖掉,前景不见得很乐观。

“前两天住建部再次重申要加强调控,绝不允许房地产市场反弹。在这种形势下,要像以前一样引起拿地热,我觉得难度很大。此外,毕竟现在大大小小的房地产商都面临资金压力,很多地产商都在求生存,能活下去就不错了,拿地的能力、力度会受到限制。”周德文说。

由于缺乏大型地产商,温州一些大的地产项目此前都是靠民间拆借的方式来筹集资金,在企业资金链普遍紧张的情势下,这条路已基本堵塞。

有部分地产业务的瑞立集团董事长张晓平告诉时代周报,瑞立集团仍在观望,目前没有拿地的打算。

温州滨海房地产开发有限公司董事长张福龙则告诉时代周报,该公司也没有拿地打算,“我们要谨慎一点,现在房地产市场前景不明朗,不好拿地,我们暂时还没有下一步打算,还是等等再看。”

“好像没听说谁拿地热情很高。”温州民间资本服务中心董事长黄伟建如是表述。

低价促销

温州并不是唯一的推地主角,在多月沉寂之后,多城市近日也展开了一轮推地“竞赛”。

8月24日,武汉市在1天内集中推出36幅土地,面积达3229亩,最终总成交金额为121.68亿元,创下近3年武汉土地单日成交总价最高的纪录。

8月27日,杭州主城区一次性挂牌7宗土地,出让总面积达30.38万平方米,为杭州近年来推地量最多的单次拍卖,一日之内即获出让金总收入54亿元。北京土地市场供应节奏也明显加快,8月27日,北京市土地整理储备中心公布11宗经营性用地出让公告,预计出让总额超过70亿元。

上海也不甘落后,截至8月30日上午,按上海市规土局网站已公布的各类土地出让公告计算,9月份至少有22幅经营性用地(不包含动迁安置用地)出让,为年内月度经营性推地幅数之最,合计出让面积73.6万平方米,累计起始出让金额85亿元,9月也因此成为上海土地出让最多的月份。

南京、合肥、厦门等城市亦争相加入高速推地行列。7月份,南京宣布推出41幅地块。8月29日,合肥市国土资源局公告出让22幅土地,总面积高达1755.76亩,超过今年前7月所有土地供应量总和。厦门市也将于9月7日公开出让17幅地块。

与供应、成交繁密相对的是,此轮推地,几个城市走的都是低价路线,地方政府有意降低成交底价,且出让地块多以底价或低溢价成交,往日动辄高溢价成交的盛景不再。

杭州政府在土地的定价上比之前降低了约10%,而拍卖的7宗地中,5宗以起拍价直接成交,两宗举牌竞价的宅地,溢价率也仅15%左右。而武汉成交的多宗土地也以底价成交。

“这一轮的大规模推地,有两个原因:一是上半年开发商并未积极拿地,很多城市的推地计划并没完成,这也使得地方政府的财政状况并不是很理想。所以要加快速度推地。二是上半年开发商的销售情况比较乐观,开始有回款,对未来的土地储备有一定的要求,拿地意愿加强。供需双方都有需求,土地供应增加就很正常。”中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报。

土地卖出“白菜价”,在黄韬看来,也隐性反映出开发商虽然开始有钱拿地,但资金回笼并不尽如人意,这也说明楼市只是“最差的时候过去了”。

而政府压低部分底价,黄韬认为,作为卖家的政府并不愿贱卖土地,只是将次优或一般质量的土地压低些价格,作个促销,总体价格其实并不低,而买家开发商也不愿意追高,双方由此形成一种价格博弈。

中国房地产信息集团研究总监薛建雄认为:“上半年有一些开发商资金回笼状况很好,像华润、世贸、中海,销售额同比都有30%-50%的增长,且上一轮并未大规模扩张,一年没买地,现在资金就很充裕,会大量拿地。”

薛建雄还认为,现在开发商拿地,心态也趋于理性。“他要算一笔简单的账,就是在现在的房价水平上面,不考虑未来涨幅,拿一块地开发能赚钱才会拿。不像过去,在房价大涨时,拿地价格就会非理性,因为肯定会升值,现在有更谨慎的考量。”

土地财政难以持续

一日吸金数十上百亿的土地拍卖,无疑打造土地市场火爆景观,引发政府财政吃紧、土地财政卷土重来的种种议论。

不过,几个推地城市的官员均否认此举与地方财政“吃紧”有关。武汉国土资源局一位官员告诉时代周报:“我非常诚恳地说一句,推地跟政府财政无关,就是为了完成国家土地供应指标,也是让市场供需方信息对称。城市里有这些地,过去也一样在推,却没有这么大的关注度。”

杭州国土资源局一位官员也向时代周报澄清:“我们是按照国家政策推地,并不是所谓的集中推地。”

而在黄韬看来,地方大规模卖地仍是土地财政的延续,与政府财政收入有着难以撇清的关系。“实体经济很难一下子复苏,卖地最直接快捷,而且效益比较好,其他的财政收入来源像税收、消费,相对来说刺激起来太慢,一些地方政府等不及。”

而土地财政的强大惯性,也让有关人士担心对实体经济会造成挤压。“我担忧的是温州实体经济因为信贷危机以来受到重创,非常低迷,这造成搞实业的可能拿不到地,拿到地的不一定搞实业。”周德文说。

周德文认为,一个已形成的各方共识是,地方靠卖土地维系高速发展,搞大规模的建设,已是一种落后的增长方式。

资深地产分析师顾海波也对时代周报表示:“稳增长只能靠调结构,而不是靠房地产。由各方合谋推波助澜形成的房地产泡沫,造成实体经济的萎缩,以及其他行业结构的不合理。因此,土地财政显然不能持续,仍然依赖土地财政,会引发对未来经济发展的悲观预期。”

对于各地大力推地之举,顾海波颇有微词,“在开发商手里有大量的囤积土地,国家法律规定,土地囤积超过两年未加开发,应加以收回,再次拍卖。对此规定若严格执行,土地供应会大量增加,不能像现在一样,有多少地卖多少地,透支未来的土地资源。”

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